Comprar um imóvel envolve mais do que o valor do lance ou do preço de venda. Dois impostos aparecem na conta de quase toda transação imobiliária no Brasil: o ITBI e o ITCMD. Entender o que são, quando incidem e quanto custam evita surpresas na hora de fechar o negócio.
ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por compra e venda. É um imposto municipal - cada prefeitura define sua própria alíquota - e quem paga é o comprador. Sem o ITBI quitado, o cartório não lavra a escritura e o imóvel não fica no seu nome.
Como é calculado
A alíquota incide sobre o maior valor entre o preço declarado na transação e o valor venal do imóvel estabelecido pela prefeitura. Na prática, em muitos municípios a base de cálculo acaba sendo o valor venal - que pode ser diferente do preço que você pagou.
Alíquotas nas capitais brasileiras
As alíquotas abaixo são das capitais de cada estado e servem como referência. Para imóveis em outros municípios, consulte o site da prefeitura local - a variação pode ser significativa dentro do mesmo estado.
As alíquotas acima são de referência e podem ter mudado. Alguns municípios também aplicam alíquotas diferentes para imóveis financiados pelo SFH ou para compradores de primeiro imóvel. Confirme sempre no site da prefeitura do município onde o imóvel está localizado antes de fechar qualquer conta.
Quando o ITBI não incide
Em alguns casos o ITBI não é cobrado ou tem redução. Os mais comuns em imóveis de leilão e venda direta são:
- Imóveis financiados pelo SFH - muitos municípios aplicam alíquota reduzida sobre a parcela financiada (normalmente 0,5%)
- Primeiro imóvel residencial - algumas prefeituras concedem isenção parcial para compradores de primeiro imóvel de baixo valor
- Programas habitacionais - imóveis do Minha Casa Minha Vida podem ter isenção total dependendo da faixa e do município
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ITCMD - Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação
O ITCMD é um imposto estadual que incide sobre heranças e doações. Ele não aparece na compra direta de um imóvel em leilão, mas é relevante para quem arrematou ou comprou um imóvel e pretende transferi-lo para herdeiros ou doá-lo a terceiros. Também aparece em imóveis arrematados que envolvem direitos hereditários.
Situação em 2026
O ITCMD passou por mudança estrutural importante. A Emenda Constitucional 132/2023 tornou obrigatória a adoção de alíquotas progressivas em todos os estados, e a Lei Complementar 227/2026 regulamentou as normas gerais. O teto nacional é 8%, mas cada estado define suas próprias faixas e alíquotas dentro desse limite.
Como os estados estão em estágios diferentes de adaptação à nova legislação, a tabela abaixo apresenta as alíquotas máximas vigentes - mas o valor real depende do patrimônio envolvido e da lei estadual específica. Consulte sempre a Secretaria da Fazenda do estado onde o imóvel está localizado.
| Estado | Alíquota máxima (referência) | Regime | Fonte oficial |
|---|---|---|---|
| AC | 4% | Fixo | SEFAZ AC |
| AL | 8% | Progressivo | SEFAZ AL |
| AM | 2% | Fixo | SEFAZ AM |
| AP | 4% | Fixo | SEFAZ AP |
| BA | 8% | Progressivo | SEFAZ BA |
| CE | 8% | Progressivo | SEFAZ CE |
| DF | 6% | Progressivo | SEF DF |
| ES | 4% | Fixo | SEFAZ ES |
| GO | 8% | Progressivo | SEFAZ GO |
| MA | 7% | Progressivo | SEFAZ MA |
| MG | 5% | Fixo | SEF MG |
| MS | 6% | Progressivo | SEFAZ MS |
| MT | 8% | Progressivo | SEFAZ MT |
| PA | 4% | Fixo | SEFA PA |
| PB | 8% | Progressivo | SEFAZ PB |
| PE | 8% | Progressivo | SEFAZ PE |
| PI | 4% | Fixo | SEFAZ PI |
| PR | 4% | Fixo | SEFA PR |
| RJ | 8% | Progressivo | SEFAZ RJ |
| RN | 6% | Progressivo | SET RN |
| RO | 4% | Fixo | SEFIN RO |
| RR | 4% | Fixo | SEFAZ RR |
| RS | 6% | Progressivo | SEFAZ RS |
| SC | 8% | Progressivo | SEF SC |
| SE | 8% | Progressivo | SEFAZ SE |
| SP | 8% | Progressivo | SEFAZ SP |
| TO | 4% | Fixo | SEFAZ TO |
A reforma do ITCMD está em andamento. Vários estados ainda estão adequando suas legislações à EC 132/2023 e à LC 227/2026. As alíquotas acima podem mudar. Para o valor exato aplicável ao seu caso, consulte a Secretaria da Fazenda do estado onde o imóvel está localizado.
Outros custos na compra de um imóvel
ITBI e ITCMD não são os únicos custos além do preço do imóvel. Em uma arrematação ou compra direta, considere também:
| Custo | Quem cobra | Valor aproximado |
|---|---|---|
| ITBI | Prefeitura Municipal | 2% a 3% do valor do imóvel |
| Registro em cartório | Cartório de Registro de Imóveis | Varia por estado - entre 0,5% e 1% do valor |
| Escritura pública | Tabelionato de Notas | Varia por estado - tabela do TJSP/TJRJ etc. |
| Comissão do leiloeiro | Leiloeiro oficial | 5% do valor do lance (leilão e licitação) |
| Débitos de IPTU | Prefeitura Municipal | Depende do histórico do imóvel |
| Débitos de condomínio | Condomínio | Depende do histórico - verificar no edital |
Quer calcular o custo total antes de dar um lance? Use nossa calculadora de viabilidade de arrematação.
Calculadora de Viabilidade de Arrematação
As informações desta página têm caráter educativo e são atualizadas periodicamente. Alíquotas e regras tributárias mudam com frequência. Consulte sempre um profissional de contabilidade ou direito tributário para orientação específica ao seu caso antes de tomar qualquer decisão financeira.
