Glossário

Entenda os principais termos utilizados em leilões, vendas diretas e licitações de imóveis, e os indicadores exclusivos do portal Immovel.

A

Adquirente

Pessoa que compra um imóvel em leilão, licitação ou venda direta. Sinônimo de arrematante ou comprador, dependendo da modalidade.

Adjudicação

Ato pelo qual o juiz transfere a propriedade de um bem ao credor ou a outro interessado, no âmbito de um processo judicial, sem que o bem passe por leilão ou quando o leilão não encontra arrematante.

Aforamento

Regime pelo qual o proprietário de um terreno - geralmente a União - cede o direito de uso a um particular mediante pagamento anual chamado foro. Imóveis aforados exigem atenção: o comprador adquire o domínio útil, não a propriedade plena.

Alienação fiduciária

Modalidade de garantia em que o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor até a quitação total da dívida. Quando o pagamento não é realizado, o imóvel pode ser levado a leilão extrajudicial. É a origem de grande parte dos imóveis disponíveis em leilão bancário.

Alienação judicial

Venda de bem imóvel determinada pelo Poder Judiciário, no âmbito de um processo. Difere do leilão judicial por ser um procedimento especial de jurisdição voluntária - o juiz autoriza a venda sem necessidade de disputa de lances.

Arrematante

Pessoa que vence um leilão ao oferecer o maior lance, acima do valor mínimo estabelecido no edital. A partir da arrematação, assume as obrigações previstas no edital.

Arremate

Ato de vencer e adquirir um imóvel em leilão. O arremate ocorre no momento em que o leiloeiro aceita o lance vencedor.

Arresto

Medida judicial preventiva que determina a apreensão de bens do devedor para garantir o pagamento de uma dívida ainda em discussão. Diferente da penhora, que ocorre em execução já definida.

Ata de arrematação

Documento elaborado pelo leiloeiro ao final de um leilão extrajudicial, registrando o resultado: bem leiloado, valor arrematado, identidade do arrematante e condições do negócio.

Auto de arrematação

Documento equivalente à ata de arrematação, mas utilizado em leilões judiciais. É elaborado sob supervisão do juiz e tem força de escritura pública para fins de transferência do imóvel.

Averbação

Anotação na matrícula do imóvel que registra fatos relevantes: construções, demolições, mudanças de estado civil do proprietário ou regularizações. Imóveis sem averbação de construção podem ter restrições para financiamento.

C

Certame

Sinônimo de leilão. Termo formal utilizado nos editais para se referir ao processo de disputa pública pelo imóvel.

Certidão de matrícula

Documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis que comprova a situação jurídica atual do imóvel - proprietário, ônus, penhoras e restrições. Leitura essencial antes de qualquer decisão de compra.

Certidão de objeto e pé

Certidão judicial que descreve a natureza de uma ação e o estágio atual do processo. Útil para verificar se há disputas judiciais em curso envolvendo o imóvel de interesse.

Certidão enfitêutica

Documento que informa se um imóvel está sujeito ao regime de enfiteuse ou aforamento - ou seja, se o terreno pertence a terceiro (geralmente a União) e o comprador adquirirá apenas o domínio útil.

CND

Certidão Negativa de Débito. Documento emitido por órgãos públicos - Receita Federal, prefeitura, INSS - comprovando que não há pendências tributárias ou previdenciárias. Pode ser exigida no processo de transferência do imóvel.

Comissão do leiloeiro

Percentual pago pelo arrematante ao leiloeiro pelos serviços prestados na condução do leilão. O valor e as condições estão sempre descritos no edital.

Comitente vendedor

Pessoa física ou jurídica que contrata o leiloeiro para realizar a venda do bem. Em leilões bancários, é a instituição financeira detentora do imóvel.

Corretor credenciado

Profissional habilitado e autorizado pela instituição responsável para intermediar a compra do imóvel. Quando disponível, pode ser contatado para obter informações complementares e assistência no processo de aquisição. Sua habilitação é comprovada pelo número do CRECI.

CRECI

Conselho Regional de Corretores de Imóveis. O número de registro no CRECI comprova que o corretor está legalmente habilitado para exercer a profissão no estado de atuação.

D

Desconto

Diferença percentual entre o valor de avaliação do imóvel e o preço de venda praticado. Um desconto de 40% significa que o imóvel está sendo oferecido por 60% do seu valor de mercado estimado. É o principal critério de ordenação do portal.

Direitos de compromissário comprador

Situação em que o imóvel está envolvido em uma promessa de compra e venda não registrada em cartório. O arrematante adquire esses direitos e precisará regularizar a situação junto ao cartório para obter a propriedade plena.

Direitos do fiduciante

Situação em que o imóvel possui contrato de alienação fiduciária ainda não regularizado. O comprador adquire os direitos do devedor original e precisará concluir a regularização para ter o imóvel em seu nome.

Direitos hereditários

Imóvel proveniente de herança que nunca foi formalmente inventariado e transferido. O comprador adquire os direitos sobre a herança e precisará de assessoria jurídica para regularizar a propriedade.

Direitos possessórios

Situação em que o arrematante adquire apenas o direito de posse sobre o imóvel, sem que a propriedade plena possa ser transferida diretamente. Exige processo de regularização com auxílio jurídico.

Direitos sobre o imóvel

Modalidade em que não é alienada a propriedade plena. O devedor é dono do imóvel, mas sua situação não está regularizada na matrícula. O comprador precisará de trabalho adicional de regularização cartorial.

Domínio útil

Direito de usar, gozar e fruir um imóvel sem ser o proprietário pleno. Comum em imóveis em terrenos de marinha ou foreiros. O comprador adquire o direito de uso, mas não a propriedade total.

E

Edital

Documento oficial que estabelece todas as regras do processo de venda: datas, valores mínimos, condições de pagamento, situação de ocupação do imóvel e obrigações do comprador. Leitura obrigatória antes de qualquer participação.

Escritura pública

Instrumento jurídico lavrado em cartório, na presença de um tabelião, que formaliza a transferência de propriedade do imóvel. Em arrematações judiciais, o auto de arrematação tem força equivalente à escritura pública.

Execução extrajudicial

Processo de cobrança de dívida conduzido fora do Judiciário, com base em contrato de alienação fiduciária. Permite que a instituição credora retome e leve a leilão o imóvel dado em garantia sem necessidade de ação judicial.

Execução judicial

Cobrança de dívida reconhecida por sentença ou outro título judicial, conduzida pelo Poder Judiciário. Pode resultar em penhora e leilão judicial do imóvel do devedor para satisfação do crédito.

F

FGTS

Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Em alguns imóveis, é permitida a utilização do saldo do FGTS como parte do pagamento. A elegibilidade depende de regras do programa e das condições do edital.

Financiamento

Modalidade de pagamento em que o comprador financia parte do valor do imóvel junto a uma instituição financeira. Nem todos os imóveis em leilão ou venda direta permitem financiamento - essa informação está sempre no edital.

Foro

Taxa anual paga por proprietários de imóveis localizados em terrenos de marinha ou pertencentes à União. Deve ser verificada antes da compra pois constitui obrigação permanente do novo proprietário.

G

Grupo

Categoria simplificada do imóvel utilizada pelo portal para facilitar filtros e comparações: Apartamento, Casa, Comercial, Terreno, Rural ou Outro. Derivada do tipo específico do imóvel.

H

Hasta pública

Termo formal para leilão judicial. Determinação do juiz para que o bem seja vendido publicamente, com data, hora e local definidos, após frustradas as tentativas de pagamento voluntário da dívida.

Hipoteca

Garantia real em que o imóvel é dado como garantia de um empréstimo sem que o devedor perca a posse. Se a dívida não for paga, o credor pode executar a hipoteca judicialmente e levar o imóvel a leilão.

I

Imissão na posse

Processo judicial ou extrajudicial para que o novo proprietário exerça efetivamente o direito de posse sobre o imóvel adquirido, especialmente quando ele se encontra ocupado por terceiros.

Imóvel atípico

Imóvel cujos atributos financeiros ou físicos diferem significativamente do padrão dos imóveis da mesma modalidade. Pode indicar uma oportunidade excepcional ou merecer análise mais cuidadosa antes da decisão de compra. Identificado automaticamente pelo portal.

Imóvel foreiro

Imóvel cujo terreno pertence a terceiro - geralmente a União ou um município - e cujo uso é cedido ao proprietário mediante pagamento anual de foro. O comprador adquire apenas o domínio útil, não a propriedade plena do terreno.

Imóvel novo

No contexto do portal, indica que o imóvel apareceu pela primeira vez na base ou voltou a ser disponibilizado após período de indisponibilidade. No contexto da instituição financeira, pode indicar imóvel que nunca foi habitado.

Imóvel ocupado

Imóvel que possui ocupante no momento da venda. A responsabilidade pela desocupação é do comprador, conforme condições do edital. Exige atenção redobrada - o processo pode levar tempo e gerar custos adicionais.

Incremento mínimo

Valor mínimo que pode ser adicionado a cada novo lance em um leilão. Define o passo mínimo entre lances consecutivos.

Inscrição imobiliária

Código de identificação do imóvel junto à Prefeitura Municipal, utilizado para fins de cobrança de IPTU e tributos municipais. Também chamado de cadastro imobiliário.

Instrumento particular

Contrato firmado diretamente entre as partes, sem intervenção de cartório ou tabelião, assinado pelos envolvidos e por pelo menos duas testemunhas. Tem validade jurídica, mas menor segurança que a escritura pública.

ITBI

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Tributo municipal cobrado na transferência de propriedade do imóvel. É de responsabilidade do comprador e deve ser considerado no custo total da aquisição.

L

Lance

Oferta de compra feita por um participante durante um leilão. O lance vencedor é o maior valor oferecido, desde que igual ou superior ao lance mínimo estabelecido no edital.

Lance automático

Recurso disponível em leilões online em que o participante cadastra um valor máximo e o sistema faz lances progressivos automaticamente até esse limite, respeitando o incremento mínimo.

Lance condicional

Lance sujeito à aprovação do vendedor. O participante faz a oferta, mas ela só se torna definitiva após aceitação expressa da instituição responsável.

Lance manual

Lance definido diretamente pelo participante, sem automação. O valor deve respeitar o lance mínimo e o incremento mínimo estabelecidos no edital.

Lance mínimo

Valor mínimo aceito para participação em um leilão. Lances abaixo deste valor são desconsiderados. Geralmente inferior ao valor de avaliação do imóvel - essa diferença representa o desconto de entrada.

Laudêmio

Valor cobrado pela União sobre transações envolvendo imóveis em áreas de marinha. Incide sobre a transferência do domínio útil e deve ser considerado no custo total da aquisição.

Leiloeiro

Profissional legalmente habilitado para conduzir processos de leilão. É responsável pela organização, divulgação e realização do leilão, e pela elaboração dos documentos de arrematação.

Leilão extrajudicial

Leilão promovido por iniciativa de uma instituição financeira ou credor privado, sem determinação judicial. Originado geralmente por inadimplência em contratos de alienação fiduciária.

Leilão judicial

Leilão determinado por decisão de um juiz, no âmbito de um processo judicial. Comum em execuções de dívidas, inventários e processos de falência.

Leilão SFI

Modalidade de leilão de imóveis vinculados ao Sistema de Financiamento Imobiliário. O imóvel é ofertado publicamente e arrematado pelo maior lance, desde que igual ou superior ao valor mínimo do edital.

Licitação aberta

Processo em que qualquer interessado pode apresentar proposta de compra pelo imóvel dentro de um prazo determinado. A proposta vencedora é a de maior valor, respeitado o mínimo estabelecido.

Licitante

Pessoa que participa de uma licitação ou leilão, apresentando proposta ou lance para aquisição do bem.

Lote

Bem ou conjunto de bens submetido a leilão como unidade. No contexto de leilões imobiliários, cada imóvel corresponde a um lote identificado no edital.

M

Matrícula

Registro oficial do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Contém o histórico completo: proprietários anteriores, ônus, penhoras, hipotecas e características do bem. A certidão de matrícula com negativa de ônus confirma que o imóvel está livre de gravames - documento indispensável para verificar a situação jurídica antes da compra.

Modalidade

Forma pela qual o imóvel está sendo comercializado. No portal, as modalidades disponíveis são: Leilão SFI, Venda Direta Online, Licitação Aberta e Venda Online.

N

Nua propriedade

Situação em que o comprador adquire a titularidade do imóvel mas não pode usufruí-lo enquanto durar o usufruto em favor de terceiro. Requer atenção e assessoria jurídica antes da participação.

O

Ônus

Encargo ou obrigação que recai sobre o imóvel, como hipoteca, penhora ou servidão. Registrado na matrícula do imóvel. O comprador assume os ônus existentes, exceto quando o edital determinar diferente.

P

Parte ideal

Situação em que o imóvel possui mais de um proprietário e apenas a fração de um deles é leiloada. O arrematante torna-se coproprietário junto aos demais donos - situação que pode gerar complexidades na gestão e eventual venda futura.

Penhora

Apreensão judicial de bens do devedor para garantir o pagamento de uma dívida. Imóvel penhorado pode ser levado a leilão judicial para satisfação do crédito.

Perfil do imóvel

Classificação automática gerada pelo portal que agrupa imóveis com características físicas e financeiras semelhantes. Facilita a comparação entre imóveis do mesmo perfil. Exemplos: "Apto - Popular", "Casa - Médio", "Terreno - Alto".

Praça

Cada rodada de um leilão. O leilão pode ter até duas praças: no 1º leilão o imóvel é ofertado pelo valor inicial; se não houver arrematante, vai à 2ª praça com valor mínimo reduzido.

Promitente vendedor/comprador

Partes de um contrato de promessa de compra e venda. O promitente vendedor compromete-se a transferir o imóvel mediante pagamento; o promitente comprador compromete-se a adquiri-lo nas condições acordadas. Contratos não registrados em cartório geram os chamados "direitos de compromissário comprador".

Proponente

Pessoa que encaminha uma proposta formal de compra em uma licitação ou processo de venda direta. Equivale ao licitante no contexto de propostas escritas.

Propter rem

Obrigação que acompanha o imóvel independentemente de quem seja o proprietário. Débitos de IPTU, condomínio e taxa de marinha são propter rem - o comprador assume as dívidas existentes ao adquirir o imóvel.

R

Ranking de oportunidade

Posição do imóvel em relação aos demais, calculada pelo portal com base no score de oportunidade. Disponível em quatro recortes: ranking geral, por modalidade, por estado e por município.

Reintegração de posse

Ação judicial movida pelo novo proprietário para retomar a posse de imóvel ocupado por terceiros. Pode ser necessária quando o imóvel adquirido em leilão está ocupado e o ocupante se recusa a desocupá-lo.

Recursos próprios

Modalidade de pagamento em que o comprador utiliza seus próprios recursos financeiros, sem financiamento. Alguns imóveis aceitam exclusivamente essa forma de pagamento.

Registro do imóvel

Ato cartorial que efetiva a transferência do bem para o novo titular, tornando-o oficialmente proprietário perante terceiros. Sem o registro, a transmissão de propriedade não produz efeitos contra terceiros.

S

SBPE

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Linha de financiamento habitacional lastreada em recursos de poupança, sem utilização do FGTS. Disponível para imóveis que aceitam essa modalidade de financiamento.

Score de oportunidade

Indicador calculado automaticamente pelo portal que classifica o imóvel pelo seu potencial como oportunidade de compra ou investimento. Considera fatores como desconto, área, valor por metro quadrado e completude das informações disponíveis. Classificado em quatro níveis:

• A - Oportunidade Alta: conjunto de características muito favorável
• B - Boa para Investimento: bom potencial com características equilibradas
• C - Oportunidade Moderada: algumas características positivas com limitações
• D - Baixa Atratividade: pouco desconto ou informações incompletas

Segunda praça

Segunda rodada de leilão, realizada quando o imóvel não foi arrematado na primeira. O valor mínimo costuma ser inferior ao da primeira praça, representando maior desconto para o comprador.

SFI

Sistema de Financiamento Imobiliário. Marco regulatório que disciplina o financiamento habitacional no Brasil fora do âmbito do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Imóveis vinculados ao SFI geralmente têm valores mais elevados.

T

Tipo de imóvel

Classificação específica do imóvel conforme cadastro da fonte: Apartamento, Casa, Sobrado, Terreno, Gleba, Sala Comercial, Galpão, Imóvel Rural, entre outros.

Título aquisitivo

Documento que formaliza e comprova a aquisição do imóvel - pode ser a escritura pública de compra e venda, o auto de arrematação ou outro instrumento reconhecido em lei. É a base para o registro da transferência no cartório.

U

Usucapião

Forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada e ininterrupta do imóvel, atendidos os requisitos legais de prazo, boa-fé e ausência de oposição. Pode ser um fator de risco em imóveis com ocupantes de longa data.

Usufruto

Direito conferido a uma pessoa de usar e usufruir de um imóvel cuja propriedade pertence a outra. O usufrutuário tem o direito de habitar ou explorar o bem, mas não pode vendê-lo. Imóveis com usufruto vitalício exigem atenção especial do comprador.

V

Valor de avaliação

Valor de mercado estimado do imóvel, determinado por laudo técnico elaborado por engenheiro ou arquiteto credenciado. Serve como referência para o preço mínimo de venda e para o cálculo do desconto.

Valor por m²

Preço do imóvel dividido pela sua área, expresso em reais por metro quadrado. Permite comparar imóveis de tamanhos diferentes em uma mesma região. Calculado pelo portal com base na área mais representativa disponível.

Venda direta online

Modalidade em que o imóvel pode ser adquirido diretamente pela plataforma da instituição responsável, pelo preço fixo indicado no edital, sem necessidade de lance em leilão.

Venda online

Modalidade de compra realizada exclusivamente pelo ambiente digital da instituição responsável, com assinatura eletrônica de documentos. Semelhante à Venda Direta, sem necessidade de deslocamento.